O esclarecimento é feito pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) numa informação vinculativa publicada recentemente no Portal das Finanças, em resposta a um contribuinte que queria saber se podia usufruir desta norma transitória relativa à isenção das mais-valias quando alguém vende um imóvel que não é a sua habitação própria e permanente.

A legislação especial, criada em outubro de 2023, exclui de IRS as mais-valias se o valor do ganho for usado para amortizar, total ou parcialmente, o “capital em dívida” de um empréstimo contraído para a compra de um outro imóvel, que seja a habitação própria e permanente do próprio contribuinte, do agregado familiar ou dos filhos.

Para isso, é necessário que a amortização bancária aconteça “num prazo de três meses contados da data” em que a pessoa obteve a mais-valia.

No entanto, a AT vem agora clarificar que um contribuinte não pode beneficiar desta regra se tiver contraído o crédito para habitação própria e permanente depois da entrada em vigor da lei do Mais Habitação, diploma que está publicado na edição do Diário da República de 06 de outubro de 2023 e que entrou em vigor no dia seguinte.

Um cidadão apenas fica isento de imposto se o crédito amortizado já existisse anteriormente. “O regime só é aplicável a créditos já existentes à data em que a lei começou a sua vigência”, determina a AT.

Para chegar a esta conclusão, o fisco faz uma leitura do “elemento literal”, do “elemento teleológico” e do “elemento histórico” da norma do programa Mais Habitação.

Em primeiro lugar, sublinha que quando o legislador se referiu à amortização de capital “em dívida”, essa expressão indica que “a dívida deva existir no momento da realização dos ganhos provenientes dos terrenos para construção ou dos imóveis habitacionais não destinados a habitação própria e permanente”.

“O espírito do legislador deve também ser visto no sentido de auxílio ao cumprimento dos créditos existentes à data em vigor da lei, e não como tendo o objetivo potenciar a contratação de novos créditos”, explica a AT.

Depois, juntando “os elementos teleológico e histórico” da lei do Mais Habitação, a AT tem em consideração as circunstâncias em que a legislação foi desenhada pelo então Governo de António Costa.

“Devido à situação de aumento persistente e acentuado das prestações de crédito à habitação, provocada pela subida das taxas de juro, muitas famílias viram-se em risco de incumprimento, daí a intenção do legislador em criar medidas com vista à minimização dos efeitos sobre as famílias em maior dificuldade”, justificam os serviços da AT na resposta ao contribuinte.

Este mesmo contribuinte também queria saber se podia ficar isento de IRS se usasse os ganhos para amortizar o empréstimo da sua habitação no Luxemburgo, onde reside e trabalha. A resposta do fisco é que não, porque a medida se cinge “aos casos” em que o imóvel está situado “em território português e nele tenha sido contraído o empréstimo”.

“Esta é uma lei cuja finalidade política foi intervir na resolução de desafios existentes no mercado habitacional português, estando aqui em causa, única e somente, as distorções que nele existem, a forma como essas particularidades afetam as famílias que tenham a sua habitação própria e permanente em território português e o encontro de soluções que visem atenuar os problemas daí decorrentes”, lê-se na mesma informação vinculativa.

A AT já publicou quatro informações vinculativas nas quais esclarece que é obrigatório que o imóvel se situe em Portugal.